【ザ・パークハウス早稲田】三井健太レポート抜粋版 Vol.74

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ザ・パークハウス早稲田】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 68点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点68は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)はブランド価値の押し上げもあって中の上となったものの、その点を除けば「やや平凡」なものとなりました。

特筆できるのは、室内の設備・仕様のレベルが高いことくらいです。とはいえ、スケール感もまずまずですし、全体的には標準を超える建物と言えそうです。三菱地所レジデンスらしいバランスの取れた好物件です。

気になるのは、地権者住戸が36戸と少なくない点です。この住戸タイプが30㎡未満のワンルームでないかどうか、地権者に有利な条件を与えていないかどうか、この2点をチェックすることが必要です。地権者は建て替え前のオーナー達と推定できますから、ワンルームではないとも考えられますが、念のために確認を要します。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の長所は駅から6分と近いことに加えて戸山公園に隣接する環境の良さにあります。

希望の間取りが公園に面していない場合は残念ですが、その場合も前面は道路なので向いの建物が大きな障害にならないようにも見えます。であれば、大きな減点にはならないでしょう。

日常生活の面も、サントク西早稲田 (徒歩7分/約510m)のほか、戸山団地の中にも個人商店があったはずで、特に不便はないかと思います。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、ご検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

次の観点で評価してみましょう。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は格別なものとは言えませんが、ピンポイントの立地も建物価値の面からも「標準以上」と言えそうです。価格も高くなさそうです。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。

永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。

立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、①から⑥まで高いレベルにあると言えます。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないはずですが、用地費が比較的低く抑えられたのでしょうか、今の時期としてはリーズナブルな価格になっている印象です。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

地権者とは元の地主さんのことかと思うのですが、このマンションは30%も地権者住戸があるのですね。問題はないものでしょうか?
このマンションの場合は、古いマンションの建て替え事業なので、分譲マンションに理解がある人たちが30%もあって自ら住んで管理組合に加わるわけです。特に問題はないかと思います。稀に、一人で多数の部屋を所有してしまう地権者がいるマンションがありますが、こちらのケースは気を付けろと言われます。
どのような点ですか?
管理組合の決議に大きな影響力を持つからです。戸数と同じ数の権利を持つので、一人で反対票または賛成票を投じることができるだけに厄介な場合が起こると聞きます。

建築・販売概要

◆マンション名/ザ・パークハウス早稲田
◆所在地/東京都新宿区戸山3丁目43番363他2筆(登記地番)
◆用途地域/第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域
◆交通/東京メトロ東西線「早稲田」駅(3b出口)より徒歩6分、東京メトロ副都心線「西早稲田」駅(2番出口)より徒歩9分
◆敷地面積/2726.62㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上10階建て
◆総戸数/115戸事業協力者36戸含む)メゾンドール早稲田の建て替え事業のため地権者住戸が多い
◆駐車場/30台(26%・内機械式29台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2020年5月上旬
◆売主/三菱地所レジデンス株式会社
◆施工会社/不二建設株式会社
◆管理会社/三菱地所コミュニティ株式会社
◆管理費/未定(@円/㎡)・・・(予告広告) の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/未定(@円/㎡)
◆修繕積立基金/未定(か月分相当)◆専有面積帯/40.35~107.94㎡
◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/(平均坪単価 推定 @380万円)・・・・・高くないようです。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2016年4月発売「ローレルコート新宿夏目坂37戸」早稲田4分=@410万円・2017年5月発売「ウエリス新宿早稲田の森184戸」西早稲田3分=@420万円・2016年10月発売「ディアスタ早稲田諏訪通り24戸」西早稲田5分=@370万円
◆販売開始時期/先着順申込受付中
◆評価または調査日/平成30年9月17日

(本エントリの画像出典:ザ・パークハウス早稲田公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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