【クレヴィア文京湯島】三井健太レポート抜粋版 Vol.75

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【クレヴィア文京湯島】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 63点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点63は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。特筆できる項目は見当たりませんが、バランスの取れた好物件と言うべきです。スケール感もあり、室内の設備も標準以上のレベルにあるのですが、評点が平均値に留まったのは、点数の低い項目が3つあること、ほかの項目も平均レベルが多いためです。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、「合格点」にはあるものの、「格別なもの」でもないのです。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の長所は駅から徒歩1分近さにあります。

上野広小路」駅に4分、JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅にも6分と便利です。駅1分も、ほぼ直結に近く「傘なしで」駅の地下道に入ることができると言って過言でない距離にあるようです。

地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、ご検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

次の観点で評価してみましょう。
①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。

たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件はピンポイントの立地で抜きん出ています。建物価値は平凡の域を出ませんが、立地条件が地域で随一なので、この点が大きなアドバンテージになるでしょう。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。

永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。

この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。

そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通」か「普通以上」ですが、立地条件の①にインパクトがあります。

肝腎の価格ですが、最近4年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。
本物件も例外ではないようです。つまり、他社並みに高いのです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「A」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。

「A」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)以上になるという意味にご理解ください。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、具体の数字は「将来価格の予測サービス」のご利用が必要です。

教えて三井先生

駅に直結のようなマンションですね!すごい人気になるのでは?
DINKS世帯を中心に注目度は高いようです。地下鉄の駅を出たら、すぐ横がマンションの玄関なので10秒もかからないくらい近いですから。
道路側は車の騒音が気になります。
そうですね。しかし、ここは高速道路ではないので、実際に現地に立ってみるとあまり気にならない感じがしました。それに道路が広い分、目の前に既存マンション等が迫って来ないのが良い点です。反対側は道路騒音がないかわり、既存マンション等が多数あって階数の選択で悩みそうです。

建築・販売概要

◆マンション名/クレヴィア文京湯島
◆所在地/東京都文京区湯島三丁目2番1(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩1分、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩4分、JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅徒歩6分
◆敷地面積/1,051.11㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率 %)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上14階建て
◆総戸数/104戸(事業協力者住戸含む)他に管理室1戸、店舗3区画、事業協力者倉庫1区画戸
◆駐車場/22台(20%・内機械式20台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2019年10月下旬
◆売主/伊藤忠都市開発株式会社
◆施工会社/第一建設工業株式会社・株式会社植木組
◆管理会社/伊藤忠アーバンコミュニティ
◆管理費/57.12㎡:12,500円(@219円/㎡)・・・予告広告 戸の販売データ(以下、同じ)
◆修繕積立金/57.12㎡:5,600円(@98円/㎡)
◆修繕積立基金/57.12㎡:不明(か月分相当)
◆専有面積帯/28.29㎡~75.26㎡◆間取り/3LDK ・4LDK
◆価格帯/未定(平均坪単価 推定 @430万円)・・・地域の平均と見られます。
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/2018年1月発売「シティハウス千代田外神田93戸」湯島2分=@450万円・2017年4月発売「リストレジデンス上野黒門町28戸」湯島2分=@370万円・2016年11月発売「グランリビオザレジデンス121戸」湯島4分=@410万円・
◆販売開始時期/先着順販売中
◆評価または調査日/平成31年3月5日

(本エントリの画像出典:クレヴィア文京湯島公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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