「パークタワー芝公園」三井健太レポート抜粋版 Vol.76

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太のマンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。
今回から新築マンションだけではなく、実際に購入をご検討された方への中古マンション評価レポートも抜粋してお伝えします。本レポートは執筆時点でのレポートであり、将来にわたって同一結果であることを保証しません。またあくまでも抜粋版であり、詳細なレポートはご依頼を承りまして作成させていただきます。

三井健太の中古マンション簡易評価レポート(抜粋版)・【パークタワー芝公園】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

物件概要

交通:都営三田線「芝公園」駅 4分 /都営大江戸線「赤羽橋」駅 4分
/山手線「田町」駅 11分
構造・階数:RC24階
総戸数:98戸
竣工年月:2012年10月
分譲主:三井不動産レジデンシャル
施工会社:清水建設(株)

コメント抜粋:

「首都圏の平均は@235円/㎡(2013年国土交通省調査)なので、「割高」ということになります。タワーマンションは高くなるのが普通なので、これは仕方ないところです。」

「管理費がかかる要素のひとつは、各階にある「脱臭設備付きゴミステーション」の清掃や搬出などの経費、展望室の維持費などでしょうか?エレベーターの台数も関係があります。」

「修繕積立金は多いほど良いのです。ご承知のとおり、当初は少なく、徐々に増額されます。古くなればなるほど高くなるのです。 本物件の築年数からみて、この設定は異常に高いレベルです。当初の3倍に引き上げ、今後30年目までは値上げを行わなくてもよいとのことですが、それにしても高いですね。」

「周辺のオフィスビルに比べれば小さな建物ですが、幸い周囲に大規模タワーマンションがないので、存在感は比較的ありそうです。」

「マンション前の道路は、向かい側も緑地があって環境は良い印象です。」

間取り寸評

広い洗面脱衣室、玄関先に訪問者が立ったとき、奥が覗かれてしまうことのない「クランクイン」、多目的用途が期待できるDEN,南方向にワイドな窓サッシなどが長所です。

気になる点は、柱の張り出しがあること、対面式キッチンでないこと、リビングの窓が開けられないことです。清掃費がかかりそう。管理費が高い原因のひとつかも?

価格検証・物件評価コメント

検討住戸の価格:1X,XXX万円(坪単価@XXX万円)
本物件は下段の取引事例と比較すると、ほぼ相場のようです。

ただし、現地調査(内覧)をしないと正確な判定は困難です。眺望価値と室内の状態(リフォーム状況・設備等のスペック)が正確には分からないからです。(中略)しかし、待って得策とも言えませんし、また、ライフステージ的に買いたい時が買い時に当たるとは限らないのも現実です。

同駅圏の中古相場:本マンションの取引事例(過去2年)
X階 5X.XX㎡:8XXX万円=@4XX万円
X階 4X.XX㎡:5XXX万円=@4XX万円
X階 5X.XX㎡:8XXX万円=@4XX万円
XX階 4X.XX㎡:6XXX万円=@4XX万円
XX階 5X.XX㎡:9XXX万円=@5XX万円
XX階 6X.XX㎡:1XXXX万円=@5XX万円

 

同駅圏の新築相場
2017年2発売「プラウド芝公園」芝公園駅5分=@XXX万円
直近の販売事例は、芝公園も三田も、ワンルームを除くと、この1件しかありません。麻布十番では比較的活発な供給が見られますが、物件格差が大きく、@XXX万円からXXX万円なでの幅があります。 最も新しい物件(2019年2月発売)で「パークコート南麻布143戸」がありますが、平均面積71㎡で平均単価@XXX万円です。これらのデータから、「芝公園~赤羽橋エリア」の相場は@XXX万円と推定。

建物評価:(割愛します)

立地評価:(割愛します)

総合評価:居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも格別な強みはないのです。立地と建物を合わせたトータル価値は「大きく値崩れするようなことはない」ものの、地域一番のマンションでもなく、「悪くはないが飛びつくほどでもない」マンションということになりそうです。現地未確認につき、ラフな点はご賢察・ご理解ください。

リセールバリュー格付け:B~A

A:最も高いリセール価値がいリセール価値は期待できない。 C:リセール価値が低くなる恐れ期待される。 A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高がある。 D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

ご相談・ご質問内容

Q1:◆いずれ売却する際に値崩れしないでしょうか。
>>>値崩れはないでしょう。

Q2:◆坪単価で500万円となり高掴みではないですか?
>>>相場での購入になると思います。

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ5500になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様からのご依頼事項についてセンシティブな点については秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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