「ブランズ横濱馬車道レジデンシャル」三井健太レポート抜粋版 Vol.77

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太のマンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。
今回から新築マンションだけではなく、実際に購入をご検討された方への中古マンション評価レポートも抜粋してお伝えします。本レポートは執筆時点でのレポートであり、将来にわたって同一結果であることを保証しません。またあくまでも抜粋版であり、詳細なレポートはご依頼を承りまして作成させていただきます。

三井健太の中古マンション簡易評価レポート(抜粋版)・【ブランズ横濱馬車道レジデンシャル】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

物件概要

交通:みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩5分
構造・階数:RC14階・地下1階建
総戸数:130戸
竣工年月:2015年2月
分譲主:東急不動産&ワールドレジデンシャル
施工会社:株式会社フジタ

コメント抜粋:

「首都圏の平均は@235円/㎡(2013年国土交通省調査)なので、ほぼ平均値ということになります。」

「修繕積立金は多いほど良いのです。ご承知のとおり、当初は少なく、徐々に増額されます。古くなればなるほど高くなるのです。 本物件の築年数からみて、この設定は「やや高」です。今後どのようになっていくかが問題なので、「長期修繕計画書」を要求し、今後の修繕計画と積立金の段階的増額予定や一時金徴収予定を確認しましょう。」

「非常に珍しい開発事例ですね。外観デザインはヨーロッパの格式高いホテルのような印象もあり、上質・洗練のキーワードにも当てはまる出色の出来ばえと言って良いかもしれません。」

「住宅街ではないですが、利便性重視の生活者が集まる「横浜都心」という位置付けになりましょうか?馬車道は、道も広く整備されていてキレイな所ですが、昔ながらの横浜の情緒あふれる感じもあって、みなとみらいエリアとは違った味わいがここにはあります。ただ、現地周囲は寂しい印象が強いかもしれません。また、根岸線の鉄橋を渡る電車の音が大きいという声も多いようですが、窓を閉めた状態なら問題はないでしょう。」

間取り寸評

DENは私室というほどの意味ですが、用途は書斎や趣味の部屋といったところでしょうか?お二人家族としては申し分ない間取りと言えましょう。

玄関先に訪問者が立ったとき、奥が覗かれてしまう気づかいが不要です。

キッチンのカウンター収納も使い勝手は良さそうです。

何より、この住戸の素晴らしい点は、窓が大きいので、明るく開放的なところです。

 

価格検証・物件評価コメント

検討住戸の価格:X,XXX万円(坪単価@XXX万円)
過去の取引事例では、10階でXXX万円、14階でXXX万円なので、少し高い印象を受けますが、過去の3例はいずれも角部屋ではないので、本件の西南の角部屋という点を加味すると、@XXX万円くらいが妥当な価格と考えます。

多少の妥協をしても@XXX万円くらいでしょう。したがって、XXX万円ほど高いことになります。(中略)しかし、待って得策とも言えませんし、また、ライフステージ的に買いたい時が買い時に当たるとは限らないのも現実です。

 

近隣&同物件中古相場:築年数の近い物件取引事例(過去1年)
みなとみらい駅8分「セルアージュ横濱桜木町ラフィネ」
XX階(2014年1月竣工)6X.XX㎡:4XXX万円=@2XX万円
「ブランズ横濱馬車道レジデンシャル」
XX階6.XX㎡:6XXX万円=@3XX万円
X階 7X.XX㎡:6,XXX万円=@3XX万円
XX階 6X.XX㎡:5XXX万円=@3XX万円 ※本マンションの平均:約XXX万円
関内駅3分「プレシス横濱関内パークアベニュー」
X階(2014年11月竣工)6X.XX㎡:4,XXX万円=@2XX万円

 

同駅圏の新築相場
2017年12月発売「ザタワー横浜北仲1176戸」馬車道1分(駅直結)=@XXX万円
2017年6月発売「プレシス横濱紅葉坂52戸」桜木町5分=@XXX万円
2017年3月発売「クリオレジダンス横濱ザマークス103戸」高島町4分=@XXX万円
2017年11月発売「パレステージ関内大通り公園44戸」伊勢佐木長者町駅 2分=@XXX万円

※このエリアの平均は、ザタワー横浜北仲の戸数が多いために大幅に押し上げられてしまうので、戸数を考慮せずに単純平均すると、約XXX万円となります。なお、隣の日本大通り駅には最近3年間の供給はありません。関内駅も過去3年以上、ワンルーム以外の供給は見当たりません。

建物評価:(割愛します)

立地評価:(割愛します)

総合評価:居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけでは、本物件は建物の個性が差別感として市場に大きくアピールするものと考えます。既に市場は高い評価を下しているのです。今後の維持管理、改修などに手抜かりがなければ、値下がり率の低いマンションとして存在感を示すに違いありません。

リセールバリュー格付け:A

A:最も高いリセール価値がいリセール価値は期待できない。 C:リセール価値が低くなる恐れ期待される。 A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高がある。 D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ5500になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様からのご依頼事項についてセンシティブな点については秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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