三井健太の中古マンション簡易評価レポート（抜粋版）・【白金タワー】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

物件概要

交通：南北線「白金高輪」駅 徒歩1分 ／三田線「白金高輪」駅 徒歩1分
構造・階数：RC42階建
総戸数：581戸
竣工年月：2005年9月
分譲主：住友商事（株）、三井物産（株）他
施工会社：鹿島建設（株）他

コメント抜粋：

「首都圏の平均は＠235円/㎡（2013年国土交通省調査）なので、平均値を下回ります。大規模・タワーマンションは高くなるのが普通なので、この安さはスケールメリットでしょうか？」

「修繕積立金は多いほど良いのです。ご承知のとおり、当初は少なく、徐々に増額されます。古くなればなるほど高くなるのです。　本物件の築年数からみて、この設定は異様に高い設定です。理由は不明ですが、今後どのようになっていくかが問題なので、過去の履歴をチェックするとともに、「長期修繕計画書」を要求し、積立金残高と今後の修繕計画と積立金の段階的増額予定や一時金徴収予定を確認しましょう。」

間取り寸評

南向きで3室ともバルコニー面に並ぶ明るく開放的なプラン。
浴室も一回り広い1620サイズ。
納戸がないのは惜しい点ですが、ゆったりとした良いプランと言えましょう。

価格検証・物件評価コメント

検討住戸の価格：XX,XXX万円（坪単価＠XXX万円）

下段の取引事例を見る限り、過去最高は＠5XX万円（3X階）なので、1X階の本住戸の単価＠5XX万円は明らかに高いです。

ただし、現地調査（内覧）をしないと正確な判定は困難です。室内の状態（リフォーム状況・設備等のスペック）が分からないからです。

中古の売り出し価格は取引事例との比較によって付けられるものなので、所有者が強気であるとか高く売らないと困る事情にない限り、概ね相場で売り出されるものです。（中略）しかし、待って得策とも言えませんし、また、ライフステージ的に買いたい時が買い時に当たるとは限らないのも現実です。　いずれにしても、安く買える方がいいのですから、最終的には価格交渉を頑張ることが大事です。

同物件中古相場
1X階6X.XX㎡：8XXX万円＝＠XXX万円
1X階8X.XX㎡：1XXXX万円＝＠XXX万円
3X階9X.XX㎡：1XXXX万円＝＠XXX万円
2X階1XX.XX㎡：1XXXX万円＝＠XXX万円
3X階1XX.XX㎡1XXXX万円＝＠XXX万円

港区の高級マンションの取引事例（過去1年）
～築年数：９～17年のタワーマンションのみ～

赤坂4分　赤坂タワーレジデンストップオブザヒル
3X階9X.XX㎡：XXXXX万円＝＠XXX万円

汐留2分　東京ツインパークス　レフトウイング
2X階8X.XX㎡：XXXXX万円＝＠XXX万円

赤坂8分　パークコート赤坂ザ・タワー
4X階1XX.XX㎡：XXXXX万円＝＠XXX万円

麻布十番4分　シティタワー麻布十番
21階8X.XX万円：XXXXX万円＝＠XXX万円

麻布十番3分　パークコート麻布十番ザ・タワー
2X階：8X.XX㎡：XXXXX万円＝＠XXX万円

神谷町4分　パークコート虎ノ門愛宕タワー
2X階8X.XX㎡：XXXXX万円＝＠XXX万円

建物評価：（割愛します）

立地評価：（割愛します）

総合評価：居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は、ピンポイントの立地も建物価値の面からも明確な強みがあり、競争力の高い物件と言えましょう。
立地と建物を合わせたトータル価値は「最高」ランクに属するマンションということになりそうです。ただし、高級感があるかというと、少し物足りない印象は残ります。

リセールバリュー格付け:A

A：最も高いリセール価値がいリセール価値は期待できない。　C：リセール価値が低くなる恐れ期待される。　A：比較的高いリセール価値が期待できる。B：あまり高がある。　D：リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

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