【ザ・パークハウス市ヶ谷】三井健太レポート抜粋版 Vol.79

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。

三井健太のマンション評価レポート(抜粋版)・【ザ・パークハウス市ヶ谷】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント

※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 63点(最高100点)

中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)

三井健太の総合評価

リセールバリュー格付け:B

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価:

建物の評点63は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。

建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。特筆できるのは、デザイン性と室内の設備・仕様のレベルが高いことですが、100戸規模のマンションでは、スケールメリットが出しにくく、付加価値が設けられないようです。これ以上の価格高を恐れたのかもしれません。

マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、ありきたりなのです。しかし、そのような場合でも駅に2~3分といった利便性や、格別な景観の立地条件にあれば建物の平凡さを補ってくれるのですが、その点も十分とは言えません。

間取り寸評:

個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価:

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは都心の「市谷・四谷」エリアにあることです。

駅から4分~8分は必ずしも強い競争力があるとは言えないのですが、どこにも短時間で移動できる中心地だけに問題があるわけでもありません。問題があるとしたら、靖国通りに面しているため道路騒音がいかほどかという点です。

夜間の交通量は少ないはずなので、安眠妨害になるとは思いませんが、窓を開けにくいのではないかという懸念が残ります。しかしながら、靖国通りに面する北側の住戸は、防衛省の緑地が視界に入り、景観としては悪くないはずです。差し引きで騒音問題は消えるということになるでしょう。

南側住戸なら音に関する懸念はないことになりますが、南側の景観は特に良いわけではありません。

地域内競争という観点から検討した場合はどうでしょうか?この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、ご検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。

次の観点で評価してみましょう。
①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。
似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。

上記観点で考えたとき、居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも際立つ強みはないのです。魅力は、ブランド価値と外観デザインが特徴的であることです。しかし、それも店舗部分の看板や化粧次第では艶消しになる懸念は残ります。

リセールバリュー:

マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。

そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。

この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。

そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②~⑥は「普通以上」ですが、立地条件の①はややインパクトに欠ける物件となりましょう。

肝腎の価格ですが、最近4~5年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではないようです。つまり、他社並みに高いのです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。

地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、具体の数値は「将来価格の予測レポート」の中で明らかにします。

教えて三井先生

1Fの店舗と2Fのオフィスがどう価値に影響するか心配なのですが。
嫌悪感をもたらす店舗や事務所がテナントで入るのは好ましくありませんが、どの程度の影響を与えるかを現時点で予測することはできません。マンションの品格を損なうようなテナントが来ないよう祈るしかないですね。
4階住戸は眺望がよくないので、価値があまりないのでは?
良い眺望とは言えませんが、壁のようにそびえる建物が目の前にあるふうでもありませんし、この物件では大きな問題点ではないと考えます。

建築・販売概要

◆マンション名/ザ・パークハウス市ヶ谷
◆所在地/東京都新宿区市谷本村町30番3(登記地番)
◆用途地域/商業地域
◆交通/東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅4分、JR総武中央線「市ヶ谷」駅6分、東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅8分、東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅歩4分、都営新宿線「市ヶ谷」駅6分、JR中央線「四ツ谷」駅8分、東京メトロ南北線「四ツ谷」駅8分、JR総武中央線「四ツ谷」駅8分
◆敷地面積/1207.2㎡
◆建築面積/㎡(建蔽率80%)
◆構造/鉄筋コンクリート造
◆階数/地上11階 地下1階
◆総戸数/101戸※他に、事業協力者事務所1戸・店舗1戸
◆駐車場/26台(26%・内機械式台)(月額使用料/円)
◆建物完成予定日/2020年12月上旬
◆売主/三菱地所レジデンス株式会社
◆施工会社/木内建設株式会社
◆管理会社/三菱地所コミュニティ株式会社
◆管理費/Fタイプ:17,050円(@299円/㎡)・・・(販売戸数未定) 予告広告の概要(以下、同じ)
◆修繕積立金/Fタイプ:7700円(@135円/㎡)
◆修繕積立基金/Fタイプ:769,230円(100か月分相当)
◆専有面積帯/47.11㎡~71.16㎡
◆間取り/1LDK~3LDK
◆価格帯/6,000万円台~12,000万円台(平均坪単価 推定 @470万円)・・・価格上昇の波はここにも・・・最近3年は供給がなかったが、3年前の2物件の価格と単純比較で、推定20%上昇している
◆検討住戸/省略
◆周辺相場/直近の販売物件は見当たらない・・・2016年3月発売:市ヶ谷駅4分「アトラス市ヶ谷」=@390万円、2016年1月発売:同5分「クリオラベルヴィ市ヶ谷」=@390万円
◆販売開始時期/2019年9月中旬
◆評価または調査日/2019年7月16日

(本エントリの画像出典:ザザ・パークハウス市ヶ谷公式Webページもしくは配布資料スキャン)
(※本エントリ内の@〇〇〇万円は特別な説明がない限り坪単価を表しています。)

 

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ2800になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様のご依頼事項について秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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