「広尾ガーデンヒルズ」三井健太レポート抜粋版 Vol.80

マンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太のマンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。
今回から新築マンションだけではなく、実際に購入をご検討された方への中古マンション評価レポートも抜粋してお伝えします。本レポートは執筆時点でのレポートであり、将来にわたって同一結果であることを保証しません。またあくまでも抜粋版であり、詳細なレポートはご依頼を承りまして作成させていただきます。

三井健太の中古マンション簡易評価レポート(抜粋版)・【広尾ガーデンヒルズ】編

※三井健太のマンションマンションレポートについて

物件概要

交通:日比谷線「広尾」駅 徒歩6分
構造・階数:RC7階建
総戸数:1181戸
竣工年月:1984年6月
分譲主:三井不動産(株)他
施工会社:清水建設(株)他

コメント抜粋:

「首都圏の平均は@235円/㎡(2013年国土交通省調査)なので、ほぼ平均値ということになります。」

「修繕積立金は多いほど良いのです。ご承知のとおり、当初は少なく、徐々に増額されます。古くなればなるほど高くなるのです。本物件の築年数からみて、この設定は標準的なものです。今後どのようになっていくかが問題なので、過去の履歴をチェックするとともに、「長期修繕計画書」を要求し、積立金残高と今後の修繕計画を確認しましょう。」

「大規模修繕を実施するには1戸平均で100~150万円が必要と言われています。もっとも、直近で大規模修繕工事をしていれば残高は大幅に減っている可能性もあります。」

「ノースヒルはファミリータイプの間取りが多く、全ヒルの中でも敷地内の樹木が最も豊かでゆったりとしています。広尾北公園にも直結していて、都会にいながら自然を身近に感じられる街区です。」

間取り寸評

長所としては、「雑然としがちな洗濯機周りを隠す扉付きにしたこと」「3室とも南向き」「キッチンが広く、扉がある」「キッチンに2方向から出入りできる」「トイレが広い」「玄関先に訪問者が立ったとき奥が覗かれない」などが挙げられます。

気になる点としては「5.5帖の個室にはクローゼットがない」「バルコニーが狭い・庭を眺めながらブランチを外で楽しむといったことはできない」といった点でしょうか。

価格検証・物件評価コメント

検討住戸の価格:XX,XXX万円(坪単価@XXX万円)

本物件は取引事例と比較すると、「やや高」とも思えますが、現地調査(内覧)をしないと正確な判定は困難です。室内の状態(リフォーム状況・設備等のスペック)や、眺望価値が分からないからです。

中古の売り出し価格は取引事例との比較によって付けられるものなので、所有者が強気であるとか高く売らないと困る事情にない限り、概ね相場で売り出されるものなのです。普通は買い手からの指値(さしね。価格交渉)を想定して5%くらいはONしているのですが、最近は相場上昇に便乗した強気な売り主さんが多いようです。

 

 

同物件中古相場
N棟Ⅹ階9X.XX㎡:1XXXX万円=@XXX万円
N棟Ⅹ階9X.XX㎡:1XXXX万円=@XXX万円
N棟Ⅹ階8X.XX㎡:1XXXX万円=@XXX万円
I 棟Ⅹ階8X.XX㎡:1XXXX万円=@XXX万円

 

広尾駅の新築マンション相場
2019年1月発売「サンウッド広尾55戸」広尾駅1分=@XXX万円
2018年2月発売「オープンレジデンシア広尾ザハウスサウスコート60戸」広尾駅2分=@XXX万円

建物評価:(割愛します)

立地評価:(割愛します)

 

総合評価:
東京ではよく知られた超高額のいわゆる「ヴィンテージ・マンション」の筆頭格であり、緑豊かで落ち着いた住環境の良さなどが評価され、竣工以来現在まで中古市場で高い人気を維持しています。(中略)居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、資産性の観点だけで言えば、本物件は、ピンポイントの立地も建物価値の面からも東京随一の圧倒的な強みがあると言えます。

立地と建物を合わせたトータル価値は「憧れの存在」であり続けています。住戸ごとの多少の格差はあるものの、それらを超えて「住んでみたいマンション」の筆頭格にあるのです。

リセールバリュー格付け:A

AA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

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三井健太のマンションレポートアーカイブについて

マンションアドバイザー三井健太氏は、ご相談者様のご依頼により、「三井健太のマンションレポート」を作成しています。平均ページ数は28ページ、作成数はのべ5500になります。本マンションレポートアーカイブは、お客様からのご依頼事項についてセンシティブな点については秘匿を守りつつ、抜粋版をネット上に公開するものです。このマンション評価書の作成は新築・中古問わず作成しております。

三井健太氏との対面マンション購入相談とFPによる購入可能額判定とライフプランニング作成については、「住まいスタジアム」のご利用をご検討下さい。

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